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근저당권이란?(근저당권설정 의미)

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근저당권이란 부동산을 담보로 채권자에게 일정 한도 내의 금액을 보증하는 것을 말합니다. 근저당권자는 채권최고액 범위 내에서 가장 먼저 자금을 회수할 수 있습니다. 그럼 근저당권의 뜻, 근저당권 확인 방법 등에 대해 알아보겠습니다.


[Contents]

  1. 근저당권 vs 저당권(근저당권 저당권 차이)
  2. 근저당권 확인 방법
  3. 부동산 계약 시 주의해야 할 점은?

근저당권 vs 저당권(근저당권 저당권 차이)

근저당권이란?

부동산 계약을 하면서 근저당권이라는 단어를 많이 들어보셨을 겁니다. 그렇다면 근저당권은 무엇일까요? 쉽게 설명하면 부동산을 담보로 돈을 빌리고 정해진 금액 범위 안에서 최우선적으로 갚도록 약속하는 것입니다. 이때 채무자가 대출을 상환할 수 없는 경우 근저당권을 설정한 근저당권자가 가장 먼저 보증된 금액을 가져가고, 남아있는 채권자들이 돈을 받을 수 있습니다.

근저당권 설정 예시

예를 들어보겠습니다. 내가 분양가 7억 원 아파트를 분양받으면서 은행에 5억 원을 대출받았다고 가정하겠습니다. 이때 은행에서 아파트에 대해 근저당권 6억 원을 설정했습니다. 이 경우 근저당권자는 은행이 되는 것이고 만일에 경우 은행에서 가장 먼저 돈을 받아갈 수 있습니다. 만약 내가 대출을 갚을 수 없는 상황이 되면 은행은 경매를 통해 아파트를 매각하고 대출 금액인 5억 원과 이자를 받아가는 것입니다.

왜 보증범위를 정해 놓나요?

대출 금액은 5억 원인데 근저당권은  6억 원으로 설정한 것일까요? 위에서 근저당권은 정해진 금액 범위 안에서 돈을 갚도록 약속하는 것이라고 했습니다. 실제 대출은 5억 원이지만 이자를 연체하는 경우에 대출 금액이 늘어날 수 있기 때문에 미리 여유를 두고 보증 범위를 설정하는 것입니다. 이때 설정한 최고 금액인 6억 원을 '채권최고액'이라고 부릅니다. 물론 채권최고액이 6억 원이더라도 내가 상환해야 하는 돈은 실제 대출금액인 5억 원이며 대출금액이 6억 원을 초과하는 경우 은행은 6억 원까지만 먼저 받을 수 있습니다.

저당권이란?

근저당권에 대한 의미는 이해하셨을 겁니다. 그럼 저당권은 무엇일까요? 근저당권이 정해진 범위 안에서 보증이 이루어진다면 저당권은 일정한 보증 금액을 정해놓는 것입니다. 은행에서 저당권을 5억 원에 설정한 경우 경매를 통해서 아파트를 매도하더라도 무조건 5억 원을 회수하는 것입니다.

 

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근저당권 확인 방법

부동산 등기부등본 발급을 통해 확인 가능

근저당권과 저당권은 부동산 등기부등본을 통해 확인할 수 있습니다. 등기부등본이란 부동산에 대한 권리가 적힌 문서입니다. 사람으로 말하면 주민등록 초본과도 같은 서류입니다. 등기부등본상에는 그 부동산을 담보로 설정된 근저당권 내역과 남아있는 금액을 모두 확인할 수 있습니다. 근저당권이 말소되는 경우에는 등기부등본상의 채권 금액이 없어지게 됩니다. 등기부등본은 개인의 경우에도 부동산 주소만 알고 있다면 '인터넷 등기소'에서 간편하게 조회하실 수 있습니다. 

부동산 계약 시 주의해야 할 점은?

등기부등본의 근저당권 금액을 반드시 확인

부동산 계약 시 등기부등본 확인은 필수사항입니다. 등기부등본 상에 근저당권이 얼마나 설정되어있는지 확인하시고 근저당권자가 먼저 돈을 회수하더라도 내가 전세금이나 보증금을 돌려받을 수 있는지 확인하셔야 합니다. 만약 내가 전세로 계약하려는 집의 시세가 10억 원인데 채권최고액이 11억 원인 경우 집주인이 돈을 갚을 수 없는 상황이라면 나는 돈을 돌려받지 못하게 됩니다.

등기부등본상의 소유자와 계약자가 동일한지 확인

등기부등본에는 그 부동산의 소유자가 누구인지, 주민등록번호까지 확인할 수 있습니다. 부동산 계약 시 계약자의 신분증을 확인해보고 등기부등본상의 소유주와 동일한지 반드시 확인해야 합니다.

 

지금까지 근저당권이란 무엇인지, 저당권과의 차이는 무엇인지 알아보았습니다. 근저당권과 저당권은 부동산 가장 많이 듣는 하나지만 그 의미를 제대로 알고 있는 경우는 드뭅니다. 이번 기회에 완벽히 숙지하시고 부동산 계약 시 활용하시기 바랍니다.

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